Jennifer Yeh, Your Real Estate Consultant For Life Helping clients buy and sell real estate in Silicon Valley

產權


什麼是產權保險?

因為不動產是美國最大的一個市場,不動產的買賣是奠定美國經濟的健全性所必要的因素。然而,這類的交易都是帶有風險的,這就是為什麼產權保險在保護美國屋主的產權上已經有125年的歷史了。

簡介

當一個物業被貸款,被賣出或者被購買時,這項交易的記錄通常會被登記在公共記錄中。同樣地,其他可能影響產權的事項也會被記錄和登記。這些事項可能包括扣置權,稅收, 抵押,和其他的等等糾紛。當買方購買產權保險時,產權保險公司就會搜索這些記錄,以便發現(和解決)所有可能會影響買方產權的糾紛。

產權的搜索與調查

這就是產權保險與傳統保險不同的地方,當您為了您的車輛,或者您的健康而購買保險時,這些保險公司都會根據您提供的風險程度而調整您的保費。但是當您購買產權保險時,產權保險公司會首先為您搜索所有與您產權相關的公共記錄,以便調查您的產權狀況,包括是否有扣置權和其他可能會影響您的產權的問題。這些記錄都是為了記錄不動產交易而被規定的必要記錄。這個搜索過程被稱為產權調查。一旦完成您的產權調查,您的產權承保公司就能決定是否願意承保您的產權,和例出所有保險的條件和承保範圍以外的例外要求。

隱藏的風險

當然,就算是最有技巧的產權專家也不一定能夠發現所有潛在的產權問題。很多比較難發現的產權風險譬如:記錄文件時發生的錯誤,被偽造的文件,未被公開的繼承人,和其他無法預期的種種問題都是比較難發現的產權風險。那就是為什麼保護你產權的關鍵就在於您購買的產權保險。

貸款的產權保險

當您為了購買新的房屋,或者其他的不動產而貸款時,您的貸款公司會要求您購買一項貸款產權保險。這項產權保險能夠為您的貸款公司提供產權糾紛的金融保險。這項保險合同會在有限的情況之下,和在貸款尚未還清之前保護您貸款公司的權益。

屋主的產權保險

身為屋主,您可以選擇是否要買一項屋主的產權保險,這項產權保險會為其承保的屋主提供直接的產權保險,包括所有屋主對其物業的權益。屋主的產權保險合同與貸款公司的產權保險合同都以保護產權為目標,保險合同的條例包括保險公司所承保的風險,保險範圍內的不承保項目,和承保範圍外的例外要求。

您的保費

當您完成購屋的交易手續時,您需要根據您購買房屋的價格,和您的貸款的總額來繳付一次的保費。這也是另一個產權保險與其它類型保險不同的地方,因為其他類型保險的保費都需要定期繳付。您購買的房屋,或者其他的不動產可能是您這輩子最大的投資,您的產權保險能夠保護您投資的產權並為您提供您所需要的定心劑。

產權調查的過程

簡介

當您收到您新家的鑰匙時,您可能已對順利完成一個購屋手續所要做的工作有個概念。不 過,很少新房主看得到搜尋資料與審核保險這項工作背後所費的功夫。資料搜尋與審核保險是您完成交易手續過程中非常重要的一部份。


 

公共記錄的調查

一項更深入的產權調查通常包括一個徹底的公共記錄調查。這有可能會是很棘手的過程,因為扣置權,和其它法庭的判決都能依照不同管轄區的規定而以不同的方式被登 記,例如,買家的姓名,或者屋主的姓名, 該房產的地址,和該地產的劃分號碼等等。 現今,許多產權保險公司設置了更徹底的, 與更具系統化的搜索方式來進行這類的調查,因此,它們擁有更龐大的資料庫與更有系統的索引,使得他們能夠更快的,更容易的執行產權調查。這些“產權資料庫” 和其龐大的整體公共資料是為了能夠更快,更準確的完成產權調查。

產權調查結果

產權調查專家們不但能夠發現存在的扣置權和法庭判決資料,而且,一個徹底的產權調查也包括貸款的資料,街道與下水道的檢測,地稅與征費資料,和其它無數可能會影響交易的種種問題等。

例如,一位產權調查專員可能在調查一處房地產時發現該房地產雖然不具有任何過去的法庭判決和扣置權,但卻發現針對於該物業的特別建築限制,是買家所不知的。或者,產權調查的過程可能發現已設定的地設權,如公共的地下水道和電力線等。一位產權調查專員也可能發現一片房地產其實已侵佔了鄰居的地,產權調查專員會對未來潛在的產權問題給買家提出警告。

新建的物業

即使您所擁有的是一棟新建的房屋,產權調查仍然是一個很費時的過程。 就算該建築是新的,其所在的土地還是有可能在建築以前被多次換手過,使得該房地產在未來也受到產權問題的威脅,況且,就算是新的建築也無法保證建築該房產的承包公司,或者該承包公司的供應商沒有為了尚未解決的債務 而申請對該房地產的扣置權。

產權保險合同背後的內情

每個產權保險合同背後的跑腿工作都是一個很少被買家和賣家看到的過程。產權保險專家們在發出合同之前就已經為了免除已存在的法庭判決,地設權,和扣置權等等的產權問題做了不少的工作。當一個問題無法被解決,或者已嚴重到會影響到一項交易的可行度時,產權保險公司就會提醒買方此問題的嚴重性。

定心劑

產權調查收集的資料不僅為買方提供關於他們購買的財產的定心劑,它也有助於減少您的房地產未來可能產生的產權問題。產權保險是一個非常有價值的投資,因為它保護您的產業,您的家。

十個常見的產權糾紛問題

您有沒有想過為什麼您需要產權保險?您的房子對您來說是新的,但是每棟房屋都有其歷史。一個徹底的產權調查會揭發與您將購置的房產有關的任何糾紛。而且,產權保險的條款和政策保護您的產權,包括在您完成財產交易後可能面臨的問題和糾紛上提供保護。以下是一些常見的產權糾紛:

  1. 公共記錄上的錯誤: 此種錯誤雖屬人為,但當它影響到您的產權權利時,這些錯誤會對您造成極大的危害。文書記錄或申報記錄上的錯誤會影響到您的房地產契約,或房地產的勘察,也可能導致資金的緊縮和撤消。
  2. 未知的優先扣繳抵押權:前屋主可能對自己的帳務管理得不是很清楚,也可能有一些未付帳款。雖然前屋主的債務非您所欠,但即使在您完成財產交易後,其它金融機構還是可以使用其對您新屋的優先扣繳權來抵押所欠的債款。就困境的物業來說,這是一個特別令人苦惱的問題。
  3. 非法的契約:您的房產所有權可能會看起來有完美的歷史,但是有些之前所定的不合法的契約例如:與非法移民所簽的契約,與未達法定年齡者所簽訂的契約,與神智不清者所簽訂的契約, 或是與聲稱單身,但實際已婚者所簽訂的契約等等。這些情況都可能導致法律對之前已存在契約的強制執行,也會影響到之前(和現有)的產權擁有權。  
  4. 失蹤的繼承人:當一個人死亡後,死者的房產權會歸屬其繼承人,或在遺囑上有列名的人身上。然而,當物業擁有人過身的時候,這些繼承人有的是失蹤,有的是沒人知道其存在。其他的情況包括家庭成員可能為自己的利益而對房產的權益提出爭議。這些情況和問題有可能在您購屋很久後才發生,而它們都會影響到您產權的權益。
  5. 偽造文書: 不理想的是,我們生活在一個不完全誠實的世界裏。有些時候,提交在公共記錄內的偽造文書,或捏造的文件都會影響到我們的產權,並造成我們房產的產權模糊不清。一旦這些偽造的文件曝光,你的家,你的權利都會受到威脅。
  6. 未公開的債權人: 當涉及到擁有一個自己的房子時,第三者的介入也會帶來紛爭。您買房子的時候可能不知道由於之前的貸款或抵押,或由於非金錢的債務所導致的房產限制使用的契約-擁有此契約的第三者對您的物業擁有全部,或部份的扣押權。
  7. 未顯示的(他人)使用權:您可能擁有您的新家和其周遭的地,但是一個未被發現的(他人)使用權可能會限制您對您房產的使用權。未被發現的(他人)使用權會容許政府機構,商業機構,或是其他機構使用您所有或部份的土地。非金錢的債權,例如對房產使用權等,一樣會影響到您使用您房產的權利。
  8. 分界線/調查的糾紛:在您買房子之前,您可能已經看過幾份房產的調查資料。然而,其他調查資料可能對物業的分界線顯示出不同的報告。因此,您的鄰居或他人可能會聲討對您物業一部份的所有權。
  9. 未被發現的遺囑:產權所有人在沒有明顯的遺囑或繼承人之下死亡,政府將會出售其財產,包括其物業。當您購買此類房產時,您會認為您具有屋主 的權利。然而,即使在過了許多年後,如果已故屋主的遺囑被發現,您對該物業所具有的擁有權還是會受到威脅。
  10. 假冒前任屋主的賣主:普通常見的名字和同樣的名字都可能出現屋主的假冒人。如果您從一個冒充屋主的人手中購買房子的話,您的風險將會是失去您法律上對該房產擁有權。

明哲保身

以上所列及其他產權問題往往已包含在產權保險的條例和政策內。當您買房子時,請確保您使用產權保險來保護您的投資。

產權保險的類型

貸款的產權保險

若您曾經為了貸款而抵押過您的房產,您可能會被要求購買貸款產權保險合同。這項產權保險合同(往往被稱為貸款條款)是一項被大部份的貸款公司要求的保險合同,這項合同的目的是為了保護貸款公司在您的房產上所具有的權利。只要您的放款銀行,或其它貸款公司對您的房產尚有權益,這項合同就會保障他們對您房產所擁有的權利。(通常這項權利會持續到您還清貸款時)。


 

屋主的產權保險

然而,身為買家,您也會想要保護您的投資,和隨之而來的房產所有權。因此購買屋主產權保險是一個極其明智的決定,並且只要您,或您的繼承人繼續擁有該房地產,這項保險就會繼續保護您的產權。

這兩種產權保險不僅為您支付法律費用和合法的申訴費以防止隱藏的產權糾紛,並在這兩種產權保險生效之前為您提供徹底的產權調查以減少潛在的產權風險。

地方習慣

產權保險的購買在不同地區也有不同的習慣,有些地區的習慣是賣家為買家購買屋主產權保險,而在其它地區,屋主的產權保險卻不是規定非要有的。

重新貸款

若您正在考慮重新貸款,您可能會發現您的新貸款公司會要求您購買新的債主產權保險合同。這是因為您原來的債主保險合同只能為您原來的貸款公司提供產權保險。當您重新貸款時,您原來的貸款被付清了,而另一個貸款卻也同時生效,所以您會被要求購買一項新的貸款產權合同。但是只要您,或您的繼承人繼續擁有您房地產的所有權,您的屋主產權保險就仍然有效,所以在您重新貸款時您也就不需要再次購買新的屋主產權保險。

產權保險的價格

簡介

若您曾經購買過健康保險與汽車保險,您可能就已經知道傳統保險是如何承保的:當您支付保險費時,您的保險公司就為您承擔健康與汽車的金融保險的責任。當然,您的保 險公司會根據您提供的風險程度而調整您的 保費。

這類的保險都是以未來的風險,例如車禍,健康問題和其他災難風險等等來進行評估。但是,產權保險的目的卻是為了幫助您消除風險,此風險指的就是基於已存在的產權問題而導致的損失, 包括產權的妥協和部份財產的損失。在這種情況下,您的產權保險合同就會 為您承擔與所有被發現的問題有關的金融責任。


 

減低風險

為了正確地免除風險,在發出一項產權保險合同的過程中包括了徹底的公共記錄以及法庭文件的調查,以便評估,並且清除所 有與該房地產有關的產權問題。

索賠

依照統計,每年產權保險索賠案例的百分比都相當的低,所以購買房產的買家也比較難 估計產權保險的價值。但是,由於索賠的案例不多,這也就證明了產權保險公司所提供的資料搜尋對減低風險的功效性。其實,買方保險所付的保費其中的很大部份是為了提供徹底的產權調查而支付的跑腿費。根據美國土地產權協會得知,一般的產權保險公司從保費中支付出的費用是保費的百分之90,而其它物業與意外保險公司從保費中所支付的 費用卻只有百分之30。

保費

因為產權保險是一個被高度監視的行業,產權保險的類型與價格在每一州都不一樣。您 可以與您所在地區的保險行政機構諮詢當地的價格標準。通常,所有的價格都以購買房地產的價格(房主保險),或者是以貸款的總金額來設定(貸款公司的保險)。

保險合同的有效期

此外,產權保險與其它類型的保險不同的就是您只需要繳一次的保費,並且,只要您和 您的繼承人繼續擁有您房地產的所有權,您的產權保險就仍然有效,而您在未來也不會需要再次支付任何的保險費用。您所付出的保費(此保費通常是在您購買房地產時所購買的)就會繼續保護您房地產的所有權。

但是,若您在購物之後重新貸款,您的新貸款公司也可能會要求您購買新的貸款產權保險合同,因為您原來的保險只能為您原來的貸款公司提供產權保險。然而,您的屋主產權保險合同會繼續保持有效。

您的選擇

雖然,您的房屋仲介可能會影響您對產權保險公司的選擇,但是您有權利選擇自己的產 權保險公司。做一些有關的瞭解,會有助於您選擇最適合您需要的產權保險公司。

產權保險的歷史

購買房地產可能是一家公司慣性的投資;但也有可能是是一個人這輩子最大的投資。無論如何,每筆交易都包含審核,和風險防范的要素 - 這兩者都可經由產權保險來保障。

產權糾紛的歷史

在未有產權保險機構之前,在美國購買房地產是一項高風險的投資。物業在交易期間,辦理財產契約轉讓人員是根據公共記錄的搜查或檢視了產權歷史簡報書後來奠定所有權的權利。理論上來說,房地產所有權的狀況應表示其產權的清白,也就是說,其產權所附帶的任何糾紛已在產權轉讓前被澄清; 然而,有限的房產搜查資源以及沒有保險來作後盾,或因未解決的法律問題而失去財產的風險還是廣泛的存在。此外,如果一個未解決的法律問題對貸款人或貸款公司造成權益上的損害的話,貸款人或貸款公司必須提出法律的證明以便從辦理財產契約轉讓人員那裡獲取經由他/她的錯誤疏忽而導致的損害賠償,這可以是一件非常困難的事。

瓦森 控告 穆里黑

雖然現在全美都有房產購置保護法(如同世界其它的地區),房地產所有權保險的實行卻是在1868年賓夕法尼亞州高等法院一項判決後才開始。 此案件,瓦森控告穆里黑,57賓州. 161, 解決了一項在經過房地產記錄的搜查或檢視產權歷史簡報書之後所購置的房地產產權的歸屬權糾紛案。辦理財產契約轉讓人員在做產權記錄調查的時候發現了一項對該房產的扣留條款,辦事員於是就將此案件轉交給律師來處理。該律師告之此項對該房產的扣留條款不具法律效力,有了來自律師的保證,辦事員和買方於是就完成了購屋手續。

但不久之後,該房地產卻因那條扣留條款在警署被拍賣以便付清前債,原來那項扣留條款對該房產的扣留條款是具有法律效用的。

法院裁定,既然那項對該房產的扣留條款具有法律效用,警署拍賣該房產乃屬合法。依據法律,辦理人員要為其“疏忽”,或未能對案件做謹慎的處理才需要來承擔責任。由於該辦理人員是依據律師的意見來處理此扣留條款,證明此辦理人員對此條款有加以謹慎的處理,因此處理此交易的辦理人員不需為其錯誤的資詢承擔任何責任。

第一間產權保險公司

此判決,和買方因判決的損失,啓發了一組在費城辦理財產契約轉讓的人員,也促使他們建立一個專為保護無辜買家所設立的不動產方案。 於是在1876年,這個小組成立了第一家產權保險公司,其使命就是保護“房地產和抵押貸款的買家,以避免因有糾紛的產權,留置權,及產權扣留條款等導致買方的損失”,並加以補充說,“透過這些方案,不但能比以前加快房地產轉讓的速度,也會加強房地產轉讓的安全性”。

此後不久,多家產權保險公司成立於美國各地,包括紐約,芝加哥,明尼阿波利斯,舊金山和洛杉磯等大城市。

美國第一產權公司的誕生

在1889年,就在產權保險於美國誕生後的20年,Orange County Title Company奧蘭治縣產權保險公司成立,此乃美國第一產權保險公司的前身。

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