Jennifer Yeh, Your Real Estate Consultant For Life Helping clients buy and sell real estate in Silicon Valley

售屋


 

 

這些失誤˙˙˙恐拖累房價

 

買房子時人人都想賣得好價錢, 但很多屋主偏偏 犯下意一些失誤,
拖累房價 。以下九個因素可能會房屋賣價 :

第一項, 訂價過高。 多數賣屋者假設買方會砍價, 因此開價很 高, 高得離譜會成為笑話, 到最後往往只能自行一降再降, 還不 如一開始合理訂價 。 房地產意業者說, 訂價過高的房子很容易拖 
長求售期, 房子賣得太久, 勢必拖累行情。

第二項, 張貼到網站上的照片太糟糕。 許多人買房子會到處造
訪網站‵多方收搜尋資訊, 賣房子的人也就需要把賣房資訊張貼
到網站上, 必然要附照片:照片如門面, 拍得美美的會大大加分, 照片一塌糊塗會讓人對房屋興趣缺缺。

第三項,潛在買主想看房子難上加難。買房的人看上某棟房屋 後,必定想盡快到現場看看,如果左等右等都不得其門而入,很可 能打消念頭。

第四項,髒亂不打理門面或難纏的鄰居。如果鄰居的院子雜草 叢生,堆放廢棄不用的車子,會讓人覺得整個環境不好,連帶拖累 房屋價值,不妨與這樣的鄰居溝通,要求清理,或者乾脆自己動手 
幫忙打理,為了賣得好價錢,多多付出是值得的。

第五項,如果鄰近地區最近賣屋的行情偏低,房地產商和鑑定 商對您房屋評價也跟著變低,連帶影響賣價。

第六項,地點不好。如果您的房屋緊鄰公寓大樓‵忙碌街道
‵學校或者處於某個冷門區段,賣得的價錢便可能較低:而在住宅 區內,如果地處不好的學區,房價也會受到不好的影響,如果在仰
賴大眾運輸工具的都會區, 距離車站太遠也可能為會減分,靠近
喧鬧不堪的街道, 也很難賣得好價錢。

第七項, 一樓的室內隔間零碎,或者陰陰暗暗的。 多數人喜 歡明亮‵空氣流通‵寬敞開放的空間,如果空間被切割得零零碎碎, 而且一點都不明亮, 房價勢必打折扣。

第八項,結構性的問題。有些房子採用花崗岩或不鏽鋼等建材, 萬一讓人感覺到花崗岩或不鏽鋼再多也都無法彌補地基等等結構性 問題,房價便會受到影響;買主很難估算需要花多少錢才能整修。

第九項,屋內布滿灰塵和煤塵。讓人留下不好的第一印象,之 後很難改觀,房價自然難以往上拉抬。

 

 

售屋

也許您最小的孩子剛搬出去,也有可能您在別的城市找到了更好的工作,無論如何,這 就是您該賣房子的時候了。許多屋主不曉得如何開始售屋的程序,或從哪裏尋求答案。從逐步了解售屋的程序,對市場的調查到售屋手續的完成將會是屋主的明智之舉。

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了解目前的房地產市場狀況

在考慮售價和聘請仲介之前,要先對您當地房地產市場的現況有所了解。這將會幫助您判斷房子出售最佳的時機。

傳統上,美國每年買房子的高峰期是在四月和五月之間,僅高於普通水平的銷售量通常 會持續到七月一直到秋季才逐漸下降。購屋者通常喜歡在天氣溫暖的時候搬家,有小孩的家庭也喜歡在暑假時搬遷以避免影響孩子的學業。每年的退稅期間也對購買高峰有所幫助。當然,在冬天售屋也有其好處,因為與您競爭的賣主相對比較少。

不管您決定何時賣您的房子,先權衡您售屋後所獲得的利益或虧損是非常重要的。您目前的貸款狀況怎樣?您能確保您開出的價位高於您購買的價位嗎?或高於您目前所欠貸的金額嗎?您可能要建立一個包括信託策略和售後計劃的總計劃- - 例如,您售屋後,您會購屋或租屋,還有您購屋或租屋的預算。這兩者都會帶來不同的財務結果,所以你可能需要以您新家的價錢或每月的租金來調整您的銷售策略。

尋找一位房地產仲介

房地產仲介和經紀人可以協助您決定房地產的售價,也可以幫您打廣告。他們也可以在議價時扮演很重要的角色。一定要與您的仲介和經紀人商談,以確定他們對您周遭環境的熟悉程度,來為您的房子擬定具體的營銷計劃,並務必確定您了解他們的收費標準。

比如說,您可能找到一位對您周遭環境不太熟悉但收費較低的仲介。確定什麼對您比較重要,然後與不同的仲介商談直到您找到適合您的仲介。

屋主自行售屋

有時候因為個人或財務上的原因,您決定不要聘請仲介。雖然這會幫您省點錢,但是您將會獨自面臨許多售屋上的問題和挑戰。最好是詳細考慮之後再作決定。

一般來講,屋主自行售屋最困難的部份是為您的房子訂出一個適當的售價。您需要查看您房子附近待售屋的價格(在您房子的方圓半英里之內)以便對您周遭的平均房價有所了解。這樣你就可以比較平方面積,周遭鄰近設備的限制,如火車軌道和道路等等,來決定售屋的價格。當然,您房屋的特點和條件,也可以是您的籌碼。如果你願意多花一點錢,你可以聘請一位房地產評估專業人士來給你的房子作一個價值的評估。

有效的出售您的房子是很重要的。您可能可以節省下付給仲介的費用。但是你可能要將一些資金運用到廣告的策略上。購屋者通常對含有屋況,照片,和房價的廣告比較有興趣。

您房子的照片是房子上市不可或缺的營銷工具,因為他們會吸引購屋者的注意力進而想對您的房子有更多的了解,甚或會要求看房子。照相時務必從各個角度來拍攝,每一個房間都要有幾張不同的照片。比較容易而有效的製作一部可以上網參觀房屋的影片也是很有用的方法。因為這比普通照片更能提供較多的資訊而且也比較吸引人。

您大概也要考慮在不同的媒體上刊登廣告,例如報紙,房地產雜誌等等。由於許多的購屋者會上網尋找適合的房子,您也要多加利用網絡上的免費網站來刊登您的廣告。如果預算許可,您也可以在房地產網站上刊登您的廣告,因為房地產網站能觸及到更廣泛和更特定的購屋者。或者上傳一個討論話題也會吸引購屋者看你的售屋廣告。

刊登廣告只是售屋的第一步。有人打電話詢問您房子的時候,您就需要扮演仲介的角色,常常安排私人的或是公眾的房屋展示。做好準備,售屋時試著以購屋者的角度來看您的家。必要時,可請鄰居,朋友來幫忙看,並給您他們的意見。

裝飾您的房屋

不管您要如何賣您的房子,您要確定房子在上市時已經是很整齊乾淨。房子外面- - 確定您房子週圍,和前後院的草皮已修剪整理。房子內部- - 確定每個房間都整齊干淨,而且盡量避免有雜物。這可以幫助購屋者目測他們可以在哪裏擺設他們的家具。 試著把看屋時間安排在大部份家人不在的時候,這樣您的注意力才能集中在買家上。

“裝飾您的房屋”是一種強調您房子優點的方式。以下幾個小技巧,無需花費太多的時間和精力就可以幫助你的家在競爭中脫穎而出。

把房屋推上舞台最常見的挑戰是房間的大小。混亂的傢具可以讓很大的客廳顯得窄小侷促,所以一定要小心的安排您的裝飾,使房間看起來有足夠的空間。雖然你可能不需要聘請一位室內設計師,但徵求幾個朋友給您一些擺設和佈置上的意見卻是很必要的。

光線在看屋時也是很重要的一環。帶買家先看有大窗戶的房間,因為好的陽光會讓一個地方看起來很舒服。再者,如地下室等,外面光線不能觸及的地方要安裝好燈光設備。如果您有照片或圖畫掛在墻壁上,考慮安裝一些比較便宜的聚光燈,墻壁上柔和的 光線會讓一個房間變得很有吸引力。

一層新的油漆可以讓您的家看起來更美。那就是為什麼有這麼多的房東為租戶提供粉刷公寓的服務,因為那可以遮蓋墻壁上的污點和剝落的暗痕。墻壁的顏色以中性,統一的色系為宜,避免選擇大膽,誇張的色調。

您還需要確保您家地板,櫃台檯面,或瓷磚表面的潔淨。瓷磚和瓷磚中間的接連處也會隨著時間累積灰塵,顏色也會變暗。溫和的清洗劑和一個硬毛刷可以為瓷磚和瓷磚接連處創造奇跡。木料清洗劑如 Murphys 肥皂可以給硬木地板增添一層臨時的光澤來掩飾瑕疵或其他缺陷。

如果您需要更多的銷售點子,與您的仲介商談,討論看還有什麼需要改進的地方。

接受出價

假設一切順利而您也收到了幾個不同買家所出的價格。在您決定接受哪個價錢之前您 應該考慮什麼問題?

您有三種選擇,您可以馬上接受買方所出的價格,或與買方討價還價,或直接拒絕買方所出的價。雖然不太可能,但如果買方一開始就提供一個您可以接受並能滿足您所有條件的價格,接受它可能對您會有益處。跟你的房地產經紀人商討,獲取一些意見,並對買方的背景有個了解。

與買方討價還價是一個需要謹慎處理的微妙過程,特別是當您只有一個買家的時候。您大概要基於市場現況,和您房子評估後的價值來設立一個不能越過的底限。顯然的,您不想作賠本生意,但有些時候,這意味著您可能需要花上數週或數月的時間來等待更好的價格。

如果您願意修復或提昇家中的某些裝修和設備,你可能可以爭取到一個更高的價格。例如,如果你花了兩萬美元整修廚房,你可能可以將價格提高到三萬美元,以補償您付出的時間和精力。這意味著整修廚房可能讓您淨賺一萬美元。

最後,如果您拒絕買方所出的價,確定您列出您拒絕的理由。這可能會刺激買方提出更好的價格,而不只是簡單的把他們趕走。

完成交易和最後的步驟

當您接受了買方出的價後,您會需要完成並簽署與買賣合同一起的所有文件。一旦表 明有意接受買方所出的價格,你和買家便進入一個所謂託管的期間 – 這時候,你將需要協調匯款,檢驗,和其他銷售的細節。一般情況下,從賣方接受買方的出價到買方遷入房子之間的時間大約為三十至九十天左右。

完成交易的第一步是暫定一個對與此買賣有關的所有人士都方便的日期來完成交易手 續。房地產所有權和其他物品,像鑰匙和房產地契等將在這天轉讓。一般來說,交易的完成需要三至五週的時間。

萬一交易失敗,預防措施是必要的。買家提供的訂金,應該由你的律師或公証專員,(根據您所住的地方)保管在一個託管賬戶裏。在某些地區,房地產經紀人可以保管這些資金。 您也需要產權保險公司對產權作一番詳細的調查,並找出任何與產權,所有權有關的問題,比如扣置權,和財產索賠的糾紛等。

貸款公司或是貸款銀行也需要擁有重要的財務文件,包括你必須起草和簽署的買賣協議書。貸款公司將需要驗證並記錄買家的信用歷史和簽發貸款前的預批書。

在買賣尚未定案之前,買方通常會作一個最後的驗屋檢查。如果所有修復或提昇家中的某些裝修和設備都令人滿意,那就代表完成交易的時候到了。

在完成交易的會議上,你會簽署所有與完成交易有關的文件,並繳納任何買賣所需要的費用。可能的文件包括保證書,個人宣誓書,銷售證書,房地產價值的評估證書(CRV)和一張所得款項的支票。費用可能包括但不限於 - 代理/經紀人費用,律師或公証專員/公司的費用,產權保險公司的費用和法律費用等。


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