Mobile: 408-687-8000
Header Image
Header Image

Escrow

什麼是托管?

簡介

一旦您為了購買物業,或其他不動產所出的價格被賣方接受,您的交易手續就會由托管公司來承辦。

托管是一個獨立,中立的第三方機構,其功能是處理不動產的金錢交易,處理不動產的銷售合約,概括購屋合約的文件,和負責完成交易手續所須的種種任務。托管的目的就是幫您處理您購屋所需的支出,資金與文件的轉移,以便讓您能夠更順利地完成購屋的交易手續。

完成交易手續的關鍵人員

按照當地的習慣,買方或者賣方都可以為該項交易選擇一個托管公司,通常他們所選擇的托管公司是由不動產經紀人所推薦的。基於您的地理位置和其他的因素,您的托管提供者可能會是是一個托管/公証公司,產權專員,或者托管律師。

托管的角色

您的託管公司或公証人可能會有責任為您負責處理和跟進購屋合同所列的要求和其他條件事項。這些要求可能包括房屋的檢視,屋主購買產權和房屋保險,完成已商議的維修工作和財務上的的要求等。

程序

一旦實現了所有交易的條件後,包括所有完成交易手續所需要的文件都齊全後,您的托管公司就會按照您的購買合約,用您的資金幫您支付賣方和其他有關機構和人員的費用。

費用

您的托管服務的費用會按照您當地的慣例,市場狀況,和合約條件而由賣方,或者買方負責。

了解貸款誠信估價表

簡介

當您申請一項貸款時,美國不動產的交易程序法案(“RESPA”)會要求您的貸款公司在他們收到您的申請以後的三個營業日以內給您提供一份貸款誠信估價表(“GFE”)。這份誠信估價表會為您列出您完成交易手續的主要費用。您的誠信估價表在您收到以後的十個營業日以內有效。在此時間內,您的貸款公司必須在法律所容許的價格寬容度(下面將進一步解釋)以內遵守他們在誠信估價表內給您提供的費用價格。您的貸款公司只能在一些法律特定的情況之下改變他們已估的價格,這些情況包括:不可預知的情況改變,戰爭,自然災難和其它的緊急狀況,或者因為貸款人提供了不確實的資料,最後,若您沒有在貸款公司所限制的時間內鎖定利率,他們也能更改誠信估價表內的費用。

若您的貸款申請在三個營業日以內被拒絕,您的貸款公司也就不需要給您提供一份誠信估價表。


 

誠信估價表是什麼?

您的貸款公司給您的費用估價表是一張符合美國政府規格的列表,因此,您可以用您的費用估價表來與其他不同貸款公司的貸款價格作個比較。這張費用估價表會為您提供貸款所需費用的簡述,包括貸款費用,第三方的費用和其它完成交易的費用,您的費用估價表甚至會包括一些空格,讓您填入其它估價表的價格方便您做價格的比較。在政府規定誠信估價表標準化之前,不同的貸款公司對貸款和其它完成交易手續的費用都有不同的詮釋,使得貸款人很難比較不同公司的貸款費用。

手續費和價格的差價容許度

您的貸款誠信估價表所列的貸款費用被分為三個類別,估價表當中的每一類別都必須符合不同的差價容許度。差價容許度指的是您的貸款公司在與您完成交易手續時能夠合法的增加您誠信估價表的費用。您的貸款公司的手續費,例如承辦費,信用調查費,積分費用等等費用的價格差價容許度都是百分之零(0%),這表示這些手續費在完成交易時都不能被增加。所有政府機關所要求的證卷交易費的差價容許度也都是百分之零(0%)。

一些其它的貸款誠信估價的手續費會被一起合計,這些被合計的手續費的差價容許度在完成交易手續時不能超過誠信估價的百分之十(10%)。這類被合計的手續費用包括政府的檔案記錄費用。若您的貸款公司在您的誠信估價表當中有明述的話,這類被合計的手續費也能包括您貸款公司從其它公司所得到的種種服務,例如其它公司所提供的產權服務和保險等。

最後,您的貸款誠信估價表會顯示那些不需要符合任何差價容許度規定的費用,這些費用在完成交易手續時也都能夠被更改。這類費用包括您貸款的利息(日息),屋主的保險,託管押金,和您自己能購買的一些必要的服務。如果您不使用您貸款公司所推薦的產權公司所提供的服務,您就得自己購買這些必要的服務,例如不同的產權服務與您貸款公司的產權保險。

HUD-1 結算表(與貸款誠信估價表)的關係

為了保持交易手續費用的透明化,您的貸款誠信估價表所顯示的數目在您的HUD-1 結算表也會相對的被顯示。另外,您的HUD-1結算表的第三頁的上半部份會為您詳細提供您的貸款誠信估價表和您的HUD-1結算表之間的每一個差價容許度和手續費以便您對照。

違反差價容許度的規定

若您的貸款誠信估價表所顯示的數目超過了差價容許度,您的貸款公司就必須在30天以內把超過規定的金額還給您,以便改正貸款公司的違規收費。

完成交易手續

一旦所有銷售合約中所列出的事項被完成以後,並且資金也都已適當支出,此項買賣交易和此項託管手續就結束了。

了解HUD-1 結算表

為了完成您的購屋手續,您的承辦人會為您準備一張HUD-1結算表。在一般的情況下,您的HUD-1結算表會為您詳細地列出您交易中所有的費用和雙方各應該承擔的費用。但是,有些費用是合併計算的,而您的HUD-1結算表對於這些合併費用也就只會列出它們的總數。


 

簡介

您的房地產經紀人,或者您的托管承辦人/公証專員都能夠為您解釋HUD-1結算表的內容與功用,但是能夠在您收到您的HUD-1結算表以前就對它有個了解會很有幫助。HUD-1結算表會為您列出完成交易手續所需付的所有費用,和這些費用的總數。

第一頁

您的HUD-1結算表的第一頁會被分成兩排,而這兩排又被分為J 段和K 段。位於左邊的J 段是買方的交易總數,而位於右邊的K 段則是賣方的交易總數。這一頁包括了買方必須交付給賣方的總額和不同的交易費用與其它經過調整的費用。這一頁的最下方的第303行會為您列出買方所需要繳付,或者收到的總額,而第603行則會為您列出賣方所需要繳付,或者收到的總額。

第二頁

許多您在第一頁所看到的金額數字都將會在第二頁的L 段(手續費)當中被更詳細的列出。您的手續費被分為您的不動產經紀人的費用,與您貸款有關的費用,您的貸款公司所要求的預付費用,您寄存於您貸款公司的儲備金,您的產權費用,政府的登記檔案與遞交費用,和其它的交易費用。這些費用會按照買方和賣方的合同被分別列出,並且在第二頁的下方第1400行被列出的所有費用總額也會在第一頁的第103行顯示借款人的數額,並在第一頁的第502行顯示賣方的數額。

第三頁

您的HUD-1結算表的第三頁會為您與誠信估價表(GFE)的費用提供一個比較。您的HUD-1結算表的第三頁也會為您詳列您的貸款條例。這個部份所列的費用可與誠信估價表(GFE)所列的的費用作並排的比較,其目的就是讓您(和您的不動產經紀人和托管承辦人)能夠看到所有被加增的費用。由於從您的貸款公司給您發出誠信估價表(GFE)的那天起,可能已經過了一段時間,所以加增的費用通常是很常見的。然而,任何在HUD-1結算表上有被標示為''不可加增的費用''如果該項費用高過於您誠信估價表的費用,您的貸款公司就違反了貸款誠信估價的規定。在這種情況下,您的貸款公司就必須賠償費用上的差異。若任何被標為”加增的費用不得過於10%” 的費用超過了10%,您的貸款公司也就必須把超過10%的金額賠償給您。其它所有被標示為''可更變費用''的費用都不需要符合任何的差價規定。您的HUD-1結算表的第三頁的另一部份會為您解釋您的貸款條例,此部份包括:總額,貸款期限,利息,和其它的付款資料。

問問題

了解您的HUD-1結算表會幫助您更清楚地知道完成交易手續所必經的過程。若您對此過程有任何的疑問,或發現有任何的出入,請立即通知您的不動產經紀人,或您的托管承辦人,他們會幫助您使您的交易過程能夠更順利地完成,並使您盡快的享受您的新房子。

Real Estate Website powered by Point2
Point2 Homes San Jose
©2007-2021 HappyGo Realty Inc